Главная » Статьи » Интерес к загородной недвижимости в регионе

 Интерес к загородной недвижимости в регионе (2007)

Екатеринбург переживает вторую волну интереса к загородной недвижимости: сегодня, садовые участки уже никого не интересуют, и многие семьи стремятся обзавестись в пригороде хотя бы «лачужкой», а то и вовсе земельным участком, на котором кроме бани нет ничего.
Первая волна переселения на природу захлебнулась, по мнению специалистов, главным образом потому, что индивидуальные застройщики не расчитали свои силы, и постоянно дорожающие материалы и комунальные затраты вынудили их продавать недостроенные дома. Кроме того, многие не учли особености проживания в отдаленных да к тому же бедных населенных пунктах, не имеющих элементарной социальной инфрстструктуры.
Однако по прошествии нескольких лет с момента первых разочарований число желающих жить за городом вновь стало стремительно расти. По некоторым оценкам, спрос на коттеджи сегодня раза в три-четыре превышает предложение. Число желающих обзавестись загородным благоустроенным домом в Екатеринбурге превышает пять тысяч.
Неудовлетворенный спрос (частично связанный с нежеланием связываться с недостроеными домохозяйствами, а частично — с неэкономичностью загородных домов и неудачным их месторасположением) обязан был привести к росту цен на недвижимость. Только за первые семь месяцев этого года стоимость квадратного метра коттеджа в «неорганизованных» поселках в 35-километровой зоне Екатеринбурга выросла, по данным информационного центра Уральской палаты недвижимости (УПН), на 25%, что сопоставимо с ростом цен на квартиры в областном центре. Стоимость земли росла несколько медленнее: за последние полтора года средняя цена сотки подорожала на 16 % — впрочем, в «организованных» коттеджных поселках, этот рост был существеннее: 40-50 % только за первые семь месяцев 2006 года.
Специалисты связывают это с активно начатым в нашем городе строительством сразу полутора десятков коттеджных поселков с развитой социальной инфраструктурой, окончание которого может существенно повлиять на рынок загородной недвижимости, а вернее, сформировать его. Вероятно, часть вложений в землю делается сегодня с целью дальнейшей перепродажи — и в этом есть определенный смысл, поскольку, как полагает исполнительный директор УПН Рустем Галеев, застройщикам нет никаго резона закладывать сегодня в стоимость проекта большую норму прибыли, поскольку много неопределенностей. Оценить качество проживания в этих домах очень сложно, пока никто не убедится на своем опыте, насколько добротно там организовано обслуживание и удобна инфраструктура: очевидно, школа в таких поселках появится нескоро, много вопросов будет вызывать досуговая деятельность детей и т. д. Поэтому до тех пор, пока не определится спрос на предлагаемую недвижимость, застройщики вряд ли будут завышать цены, поскольку у них перед глазами опыт Москвы, где оставались невостребованными целые поселки.
Господин Галеев убежден, что рыночные цены будут формироваться после сдачи объектов, но они вряд ли упадут — иначе мы столкнемся с ситуацией 90-х, когда стоимость коттеджа не могла покрыть даже затрат на его возведение. Одним словом, вкладываться в загородную недвижимость стоит, но где и по какой цене?
Сегодня коттеджи (как в организованных, так и неорганизованных коттеджных поселках) предлагаются практически вдоль всех основных трактов, ведущих из Екатеринбурга. Причем аналитики УПН подметили, что взаимосвязи между ценой домовладения и его местоположением относительно направления и удаленности от города нет. Допустим, в Арамиле можно купить коттедж разумного размера (под которым нынче понимают общую площадь строения от 100 до 250 квадратных метров) с земельным участком в10 соток за 5 млн рублей. Тот же порядок цифр в Сысерти: коттедж на десяти сотках стоит 4,7 млн или 3,5 млн на 12 сотках (площадь дома — 108 квадратных метров). Коробка без подведенных коммуникаций может обойтись в 2,1 млн рублей — для сравнения: однокомнатная квартира в Сысерти стоит 600-700 тысяч. Можно, конечно, и за 11 млн рублей найти коттедж (15 соток), что сопоставимо с Широкой речкой: там 400-метровую «хоромину» продают за 12 млн руб. В Первоуральске за 130 «квадратов» на шести сотках просят 1,2 млн рублей, в Березовском — 4,4 млн за «стометровый» коттедж на 11 сотках. Причем в последнем городе цена однокомнатной «брежневки» подкатывает к миллиону рублей.
Сысертское направление считается самым дорогим: земля там продается от 3 до 7 тыс долларов за сотку и доходит до 10 тысяч. Дорогая земля в коттеджном поселке «Палникс» (Чусовской тракт) — около 8 тыс. «зеленых», на Шарташе — до 15 тыс. долларов за сотку, в Курганово (Полевской тракт) — 2 тыс. долларов, в коттеджном поселке «Бобры» (Тюменский тракт) — 1,5 тыс. долларов за сотку. Но господина Федотова смущают эти цифры: в коттеджном поселке «Дома Адажио» (Челябинский тракт), как и в поселке таунхаусов «Снегири» (восточное направление), землю вообще не продают — она учитывается в стоимости строительства , — и при этом цена за квадратный метр примерно одинакова: в «Адажио» — 20 тыс., в «Бобрах» — 24 тыс. (с учетом стоимости земли), такая же — в «Снегирях», хотя Тюменское и Сысертское направление находятся в разных ценовых сегментах, а в «Снегирях», в отличие от «Бобров», возводят таунхаусы, то есть сблокированные коттеджи на очень маленьких участках. Кроме того, поселки находятся на разном удалении от Екатеринбурга: 30 км до «Адажио», 22 км — до «Снегирей» и 12 км — до «Бобров».
Поскольку цена складывается из стоимости дома и стоимости земли, то их и надо сравнивать. Запрятывание же стоимости земли внутрь стоимости строительства вряд ли правильно, поскольку запутывает потребителя. Скажем, коттедж площадью 200 квадратных метров в поселке «Новом» (Старотагильский тракт) продается сегодня вместе с землей за 4,7 млн рублей, в аналогичный по размеру в «Домах Адажио» — за 4 млн рублей. И это при том, что цена обычно формируются исходя из транспортной, экологической, инфраструктурной и прочих составляющих — но только не у нас.
Например, девелоперы утверждают, что экология у екатеринбургского потребителя еще не находится на первом месте: коттеджи на Широкой речке хорошо продавались в свое время потому, что расположены близко к городу. В этом плане, самое уникальное место — это никому не известный поселочек «Полянка», который находится на УНЦ. Близость к городу оказалась самым важным качеством жилья, потому что надо детей в школу возить. Правда, если речь идет о втором жилье, то там на первое место выходит экология — и тут вне конкуренции Полевской и Сысерть.
Правда, и и тут много непонятного: скажем, в «Адажио» коттеджи сдают без отделки, в «Новом» — с черновой отделкой, — при этом в первом поселке надо ежемесячно платить за обслуживание 10 тыс рублей, во втором придется заплатить 990 тыс. в течение трех лет только на разводку сетей. В «Дубраве» (Тюменское направление) продаются оштукатуренные коттеджи с подведенными сетями, и ежемесячная плата ожидается в районе 5-6 тысяч вместе с коммунальными платежами, но есть одна маленькая закавыка: застройщик все еще никак не может назвать цену за квадратный метр. Неплохие условия предлагает поселок «Растущий» (Белоярский район): 25 тыс. рублей за квадратный метр (с учетом земельного участка и внутренней отделки) при наличии учитывающей интересы покупателя рассрочки и — в будущем — ипотеки, с которой банки предпочитают пока не связываться в силу неоформленности иногда прав на землю и строения у застройщика. Варианты рассрочки предлагают и другие застройщики: в коттеджном поселке «Адажио» после осущствления первого платежа (который считается как бы за землю) предоставляется на год рассрочка по платежам за сам дом; в «Новом» можно по частям оплатить вторую половину стоимости строительства — коттедж обычно возводят за шесть месяцев; «Палниксе» 50% стоимости можно внести до июня 2007 года.
И все-таки, несмотря на кажущие различия, все поселки, принадлежат к одному бизнес-классу. Элит-класс, который заявляют некоторые застройщики, предполагает наличие эксклюзивного ландшафта и удачного местоположения. С подобными участками в Екатеринбурге проблема: чистых и уникальных по красоте водоемов в регионе почти нет, а те, что претендуют на эту роль, сталкиваются с иной проблемой: на том же Шарташе, где самая дорогая земля, преобладает совершенно хаотическая застройка, да и подъезд к озеру не вызывает никакой критики. Критерии же классности требуют, чтобы вид из окна коттеджа не портили покосившиеся лачужки.
Отсутствие четкой взаимосвязи между стоимостью коттеджа и качеством проживания в нем, вероятно, и сформировали у екатеринбургского потребителя функциональный подход к приобретению недвижимости. Если человек любит охоту, то риэлторы наверняка посоветуют ему покупать загородную недвижимость вдоль Московского тракта (здесь наиболее богатые дичью места); если горожанин не равнодушен к водным видам спорта, то свой взор лучше остановить на Тагильском направлении: коттедж лучше искать либо в Коптяках, либо на Таватуе.
В Сысертском районе летом теплее на 3 градуса, чем в Екатеринбурге — не говоря уже про северные направления. К тому же на тагильское направление очень трудно выбираться через Уралмаш — ситуацию может поправить лишь строительство прямого выезда на Серовский тракт. На Московском направлении очень плохая дорога, и поэтому спроса туда практически нет (исключение — коттеджный поселок «Палникс», который является фактически пригородом, отчего там экология сравнима с екатеринбургской — кстати, именно по этой причине риэлторы не советуют приобретать жилье ближе 15 км от города: москвичи уже предпочитают строиться на сотом километре от столицы). Очень сложно выбираться в Березовский, не лучше обстановка на Полевском направлении, где с ужасающей регулярностью бьются в авариях автомобили.
Считается, что самый лучший выезд существует на Челябинский и Тюменский тракты, отчего, вероятно, именно на этих направлениях и сконцентрировали свое внимание застройщики. Тем же екатеринбуржцам, кто в первую очередь смотрит на цену, выбирать направление не приходится: в непрестижном месте пока еще можно купить участок земли за тысячу долларов за сотку.

OOO «Сумма технологий: Разработка сайтов, Екатеринбург Продвижение сайтов